皆さんいつもReBIRTHのコラムをご覧いただきありがとうございます。

前回は、重要事項説明書の中で注目すべきポイントについてご紹介いたしました。
今回は、その中でも①の「権利関係」について読み解いていきます。

物件に関する権利関係とは、
所有権や借地権、抵当権など、法律上の権利に関する情報が記載されています。

①の注目すべきポイント
・金融機関の抵当権が残っていないのか
・売主は登記上の所有者本人なのか
・引渡し条件は整理されているか

3つそれぞれ分けてご説明します。



【金融機関の抵当権が残っていないのか】
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抵当権とは、金融機関が住宅ローンなどの担保として設定している権利のことです。

不動産売買では、所有権移転と抵当権抹消、売買代金の支払いを同時に行う「同時決済」が一般的です。

そのため、重要事項説明書では、抵当権が決済時までに適切に抹消される予定になっているかを確認することが重要になります。
一般的には、買主が支払った売買代金を用いて、売主が金融機関へ返済を行い、抵当権を抹消します。

例）物件3,000万で、売主は銀行に1,000万のローン残債を残している場合
→買主が支払った売買代金から、売主が金融機関へ1,000万円を返済し、抵当権を抹消します。
→ 残額が売主の受取金額となります。


続いて、【売主は登記上の所有者本人なのか】
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原則、登記上の所有者本人と売買契約を締結する必要があります。
もし、所有権を持たない人物と売買契約を結んでしまった場合、
所有権移転ができないなど、支払った代金を取り戻すことが困難になるケースがあります。
そのため、契約前には登記簿謄本などを確認し、売主本人であるかを確認することが重要です。


そして、【引渡し条件は整理されているか】
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引渡し条件が整理されていないと、購入後のトラブルにつながる可能性があります。

例）・設備はそのまま使用できるのか
　　・残置物は撤去されるのか
　　・修繕予定はあるのか

など、細かな条件確認が重要になります。
事前に確認しておくことで、買主側の想定外の負担を防ぐことにつながります。

☆まとめ
今回は、重要事項説明の中でも「権利関係」　についてご紹介しました。
権利関係は、単に所有者を確認するだけではなく、購入後のトラブルを防ぐ為に非常に大切な項目です。
不動産投資では、購入することだけではなく、安全に所有・運用ができる状態を確認する視点が大切になります。


本日も、最後までご覧いただきましてありがとうございました。


今後とも、私たちReBIRTH株式会社を、どうぞよろしくお願い申し上げます。