皆さんいつもReBIRTHのコラムをご覧いただきありがとうございます。

今回は、不動産投資におけるデッドクロスについて解説します。
今回のコラムでは、「デッドクロス＝誰にでも起こる問題」という誤解を生まないよう、実際には該当するケースが限定的であることを前提に解説しています。

まず、デッドクロスとはローンの元金返済金額が減価償却費を上回る状態のことです。
元金返済部分は、元金均等や元利均等の２パターンがあるのに対し減価償却費は、期間の経過とともに減少していく為、将来的に逆転が発生するということです。

ローン返済が進み、利息支払いの部分が減少することで計上できる経費の金額が減る為、税法上の利益やそれにかかる税金が大きくなり、キャッシュフローが悪化するということです。

♦デッドクロスが発生するタイミング
・ローン返済が進み計上できる金利が減少
・減価償却期間終了時


♦デッドクロスを避ける施策
・耐用年数の残っている物件を保有する(RC造、SRC造)
※減価償却が終わってもローン返済が残っている場合、RC造でもデッドクロスが発生します。
※家賃が下がる、大規模修繕・設備更新が増え、この状態で減価償却費が終わるとデッドクロスの影響を受ける可能性も。


♦建物の減価償却期間が終わったらどうなるのか？
減価償却費が計上できなくなる分、帳簿上の利益が増えます。
この利益に対して、所得税と住民税の税金が課税され、納税が以前より増えてしまいます。
しかし、耐用年数とほぼ同時に不動産投資ローンの返済を終えている場合はデッドクロスになりません。



☆まとめ
今回は、不動産投資にとってデッドクロスについてご紹介しました。
デッドクロスは不動産投資において注意すべき概念ですが、RC造物件のように耐用年数が長く、返済期間とのバランスが取れている投資では、現実的には発生しにくいケースが多いという点は押さえておきたいところです。
デッドクロスという言葉の位置づけについて、理解の一助になれば幸いです。


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