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今回は減価償却費に関する内容を取り上げさせていただきます。


1. 「お金が出ていかない」のに「経費」になる仕組み

通常、経費といえば「修繕費」や「管理委託料」のように、支払った現金が手元からなくなるものを指します。
しかし、減価償却費は異なります。

不動産（建物部分）は、時間の経過とともに価値が減少していくと考えられます。
そのため、購入代金をその年に一括で経費にするのではなく、法律で定められた期間（法定耐用年数）にわたって、分割して経費として計上していくルールになっています。

ここで重要なのは、実際には1円も支払っていないのに、帳簿上の経費として利益を圧縮できる」という点です。
これにより、手元のキャッシュフロー（現金）を残しながら、所得税や住民税を抑える「節税効果」が生まれるのです。

2. 「法定耐用年数」が投資のスピードを左右

減価償却費をいくら計上できるかは、建物の構造ごとに決められた「法定耐用年数」によって決まります。

・RC造（鉄筋コンクリート）：47年
・重量鉄骨造：34年
・木造：22年

例えば
①4,700万円のRC造・新築マンションを購入した場合、47年にわたって毎年100万円を無条件で経費にできます。

一方で

②中古物件の場合、
「（耐用年数 － 経過年数）＋ 経過年数 × 20%」という計算式（簡便法）を用いるため、さらに短い期間で多額の償却費を計上できるケースがあります。

例１）耐用年数の一部が経過している場合
　　　建物価格3,100万円、築20年の中古RCマンションを購入

　　①(47年-20年)+20年×20％＝27＋４
　　　　　　　　　　　　　　＝31年(経費にできる年数)
　　②3,100万÷31年＝100万
→毎年100万円を31年間にわたり経費にできます。

例２）築年数が耐用年数が超えている場合
　　　建物価格900万円、築50年の中古RCマンションを購入
　　①47×20％＝9.4年
　　　　　　　＝ 9年（端数切り捨て/経費にできる期間）
　　②900万円÷9年 ＝100万
→毎年100万を9年間で一気に経費できます。



3. 注意！

ここまで読むとメリットばかりに聞こえますが、不動産投資には「出口（売却）」があることを忘れてはいけません。
減価償却費として計上した分だけ、その物件の「帳簿上の価値（簿価）」は下がっていきます。

例）2,000万円で買った建物が、5年間の減価償却で簿価1,500万円になった場合。

→この物件を2,000万円で売却すると、差額の500万円が「譲渡益（売却益）」とみなされ、課税対象となります。

つまり、保有中に減価償却で節税した分は、売却時に「利益」として吐き出し、税金を払うことになるのです。
これを「税金の繰り延べ（先送り）」と呼ばれることもあります。



◆まとめ
減価償却費は、正しく理解すれば強力な武器になりますが、無計画に使えば将来の自分を苦しめる借金のような存在にもなり得ます。
「今、いくら税金が安くなるか」だけでなく、「売却時にいくら税金を払うか」までを見据えた、トータルでの出口戦略を立てること。
それが、不動産投資で本当の利益を残すための第一歩です。




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