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今回は、不動産管理において重要である「原状回復」についてご紹介していきます。

まず、原状回復とは？
入居者が退去する際、部屋を「入居時の状態に戻すこと」を指します。
ただし、すべてを元に戻すわけではない点が重要です。

「経年劣化や通常の使用による損耗はすでに、賃料に含まれているものとする」国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、以下のように分けられます。



◇オーナー負担になりやすいもの
以下は、原則オーナー負担です。
・壁紙の日焼け・色あせ
・家具設置による床のへこみ
・冷蔵庫裏の電気ヤケ
・通常使用によるフローリングの摩耗
・設備（給湯器・エアコンなど）
・RC造特有の気密性の高さによる結露、構造上によるカビ

これらは「原状回復費用＝必ず回収できるお金」ではありません。
経年劣化と通常損耗の修繕費用は、本来賃料に含めて回収しているものです。
これらを退去時に追加請求すると「二重取り」になるため、ガイドラインでは認められていません。

◇入居者負担になりやすいもの(故意・過失・善管注意義務違反）

・タバコのヤニ汚れ・臭い
・飲みこぼしを放置したことによるシミ
・壁や床の大きな傷・穴
・ペットによる損傷・臭い
・清掃不足による著しい汚れ
・設備の故意破損
・結露放置によるカビ、換気不足による湿気、カビ

ただし、契約書の内容と証拠（写真等）がないと請求は難しくなります。

そこで、トラブルや収益を守る3つの対策をご紹介します。

① 入居時の状態を記録する
・入居前の写真・動画を必ず保管
・設備チェックリストを作成

② 契約書・特約を明確にする
・ハウスクリーニング費用の負担
・喫煙・ペットに関する特約
・短期解約時の違約金
・契約時に借主が合意し、署名捺印

③ 管理会社の対応力が収益を左右する
・原状回復費用の妥当性チェック
・入居者との交渉力
・見積りの透明性

〇まとめ
原状回復は、トラブル防止、無駄な支出の削減、収益最大化に直結します。
そのためには、法的なガイドラインを守りつつ、特約でリスクをヘッジし、戦略的な修繕で早期リーシング（入居付け）を実現することが大切になっていきます。


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