皆さんこんにちは！

今回は、不動産保有時にかかる税金についてご紹介させて頂きたいと思います。


不動産保有時にかかる税金には以下の種類があります。

・固定資産税
・都市計画税
・所得税
・住民税
・個人事業税


○固定資産税

不動産を保有しているときに発生する税金の一つに固定資産税があります。

これは固定資産を所有している人が市町村などに対して支払う税であり、課税額は

固定資産税　=　固定資産税評価額　×　1.4％

ただし、賃貸用マンション含む住宅用地には特例措置が設けられています。

土地に関しては以下の通りです。

小規模住宅用地（1戸あたり200㎡以下の部分）：課税標準額×1/6
一般住宅用地（1戸あたり200㎡超の部分）：課税標準額×1/3

また、建物に関しては、令和2年3月31日までに新築された物件の120㎡までの部分については、固定資産税が1/2となります。

固定資産税の減額期間は、基本的には3年度分、物件が3階建以上の耐火・準耐火建築物である場合は5年度分となります。


○都市計画税

都市計画税とは、市街化区域内の土地や家屋に対して課される税です。課税額は

固定資産税　=　固定資産税評価額　×　0.3％

となっています。

ただし、都市計画税は上限が0.3％と定められている制限税率が用いられており、市町村ごとに税率は異なるため確認が必要です。

また、固定資産税と同様に、賃貸用マンションには特例措置が設けられています。

基本的には土地のみに関する特例で、小規模住宅用地については課税標準額が1/3、一般住宅用地については課税標準額が2/3となります。


○所得税

不動産投資に関係する税金の中でも特に高額となることが予想されるのが、所得税です。

先述の通り収入から経費を引いた部分が課税所得金額となり、以下の式で計算されます。

不動産所得 = 総収入金額 – 必要経費

総収入金額は賃貸収入の他に、返還を必要としない敷金や保証金、共益費などの名目で受け取る電気代や水道代や掃除代、更新料や頭金などが含まれます。

また、不動産賃貸において発生した一部の事業費用は、必要経費として収入金額から差し引くことが可能です。

支出のうち、固定資産税・都市計画税や損害保険料、設備の減価償却費や修繕費などが必要経費として認められます。


○住民税

住民税も所得税同様に所得金額に応じて課税される額が変わります。

住民税は所得割と均等割の二つの区分からなります。

所得割は所得に応じた課税であり、所得に対し市町村民税として6％、都道府県民税として4％の合計10％が課税されます。

一方、均等割は全員に等しく課税され、これは自治体ごとに異なりますが、市町村民税と都道府県税を合わせて数千円となるのが一般的です。


○個人事業税

不動産賃貸の規模が拡大し、不動産貸付業に認定された場合、事業と認定されて個人事業税が発生する場合があります。

個人事業税は以下の計算式で算出されます。

個人事業税額　=

(事業所得又は不動産所得　+　事業専従者給与額　+　青色申告特別控除額　—　各種控除額)×5％

「事業所得又は不動産所得」とは、事業による所得や、1年間の不動産賃貸によって得られた不動産所得のことで、必要経費等を差し引いた上で計算に含めます。

また、「事業専従者給与額」とは、個人事業主と生計を共にする親族が事業に従事している場合に控除される金額です。

「青色申告特別控除額」の詳細は後述しますが、簡単にいうと確定申告を「青色申告」にしていると適用される控除額です。

ただ、個人事業税では青色申告特別控除は適用されないため、所得に加算して（控除した分を割り戻して）計算します。


いかがでしたでしょうか。

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