金融のプロから見た、資産形成で大切なこと

資産をいくつかの形態に分ける

森田：「老後資金2000万円不足問題」など、将来に対して不安を抱いている方が多いミレニアル世代と、さらにその下のZ世代。若い世代の一人でも多くの人たちが、「将来への漠然としたお金の不安」から解放されて豊かになるため、「金融リテラシー」一人者の柴沼さんにアドバイスを頂戴できればと思います。

柴沼さん：ひと昔前の私たちの親世代は完全な人生の勝ち組でした。退職金制度が整っていましたし、年金の支給も充分あり、お金のことはあまり考えずとも、毎日きちんと仕事をしていれば、老後も安心だったのです。しかし、2000万円不足問題が出てきた私たちの現状は、年金支給額は減少すると推測され、しかもコロナ禍で多額の国家予算をつぎ込み、国庫は非常に疲弊しています。大企業の社員であっても会社がいつ何時、M&Aされてしまうかもわからない時代ですし、定年まで勤めあげても満足できる退職金をもらえる時代ではなくなってしまいました。このままいけば、日本はとても貧しい国となって、10年後には高齢者も働き続けなければ生計を立てることが難しい、つまり引退できない人が大勢出てくる状況に陥っているかもしれません。そればかりか日本にスラム化するところが出現するのではないか、と私は危惧しています。Z世代を含め若い世代は、そのような最悪な状況に備える時間がたくさんあります。だからこそぜひ長期的な観点を持ち、老後に備えた防衛策をとってもらいたいのです。若い人が早い段階から金融知識を蓄積して資金形成を行い、日本全体として底上げしていかねければならないと思いますね。

森田：マネーリテラシーは、人生設計ではとても大切なものですよね。まずはどのあたりから始めればいいのでしょうか。

柴沼さん：ミレニアル世代は他世代と比較すると「貯金」をしている人の割合が圧倒的に高いと言われていますが、私はまず資産の分散について考えるべきだと思います。資産の保有形態には様々なカタチがあり、預貯金や保険・年金といった貯蓄性のもの、国債や株式、投資信託、不動産といった投資性の資産もあります。お金を貯めることではなく増やすことを目的とした投資性の資産は、時期によって不動産がいいときもあるし、株式がいいときもあり、また債券やコモディティ投資※がいいときもあります。

※コモディティ投資とは…
商品先物市場で取引されている原油やガソリンなどのエネルギー、金やプラチナなどの貴金属、トウモロコシや大豆などの穀物といったコモディティ（商品）への投資

それぞれが異なる動きをしますので、長期的に資産形成をするためには、一点投資をせず、グローバルな観点を持って資産をいくつかの形態に分けることで、より安全性を高めることになります。とはいえ、「どの資産にどのように分散して投資すればいいのか」はすぐに判断できるものではありません。ましてや働き盛りの世代ですから仕事に忙しくて勉強する時間を持つこと自体が難しいでしょう。将来的に必要となる資産額は、年齢やご家族の人数、子供の有無、住んでいる場所によっても異なってきます。それゆえに個々のニーズに合わせて、プロに資産配分を考えてもらうことが一番手堅いと思いますね。

森田：例えば、昨年はESGへの関心が再燃しました。以前はエコファンドが中心でしたが、新型コロナウイルス感染拡大の影響もあり、社会的な課題を投資資金で解決しようという企業の動きもでてきています。そのように時代の動きなどにもより様々な投資商品が取りざたされるなか、私たちが若い方に不動産投資をお勧めしたいのは、与信を活用してレバレッジをかけられることがあります。他の投資とは入口が違うということですね。不動産投資の良い点は、銀行・金融機関からの資金調達を受けやすく、スタートの資金調達がしやすいというメリットがあります。自己資金が少なくても、ローンを使って現物資産、資産性が高い不動産投資物件を取得して中長期的な運用が始められるのです。
若い世代に不動産投資が盛り上がっているのは、メディアで取り上げられている「2000万円問題」の影響も大きいと思いますね。「公的年金では満足のいく老後生活は送れない」という事実、老後の20～30 年間に年金以外の老後資金として約1,300 万円～2,000 万円が不足する、月で換算すると毎月の不足額の平均値は約5.5万円であるという内容でした。2000万円貯めるためには、毎月5万円ほどを20年以上貯めていくという計画を立てていかなければなりません。不動産投資ならば、手元のキャッシュを使用せずに、与信を活用しながら資金を調達して資産性が高い都内の不動産投資物件を取得して家賃収入を作ることが可能で、その家賃収入でローンの返済をしながら返済効率を上げ、未来への投資先、自分が投資できる場所を10年先、20年先までに育てていくことが可能になります。そのタイミングで無理をせずに可能な限り一部繰り上げ返済を行うことで、利回りが高い投資先へと成長させていくことができるのです。
ローンを組む場合の条件となっている団体信用生命保険の種類によっては死亡保障だけでなく、ガンを含む3大疾病を保障する内容のものや、7大疾病特約付き、8大疾病特約付き、生活習慣病について保障するものもあります。自分のライフスタイルに合わせてカスタマイズできるということです。生命保険を手厚くしながら、収益を長期的に最大化を図ることが出来て、安定して家賃収入を得ていける物件を取得できるのですから、資金調達がしやすい不動産投資は資産形成の選択肢としては有効的だあると思いますね。

柴沼さん：日本ではまだ不動産投資というと、なんとなく不透明なイメージがあって、躊躇される若者が多いのかもしれませんね。

森田：たとえば、アメリカではMLS※と呼ばれる不動産情報データベースシステムがあり、消費者が知りたい必要情報を得ることができる「透明性が高く、開かれた不動産取引」がなされています。一方の日本では不動産投資というと未だに不透明なイメージがあって、一部の業者によっては不透明な部分があるのも事実です。情報をしっかりと伝えてくれる信頼のある会社からいい物件を取得し、中長期的に運用することで将来的な投資商品として10～20年かけて育てもらいたいと考えています。

※MLSとは…
マルチプルリスティングサービス（Multiple Listing Service）の頭文字をとった略称であり、全米各地の不動産協会が運営している、アメリカにおける不動産情報データベースシステムのこと。
アメリカで不動産の仲介業務を行うほとんどの業者は、各地域の不動産協会に所属しており、MLSを持つ会員組織から除名されれば、対象地域の不動産情報にアクセスできなくなるため、事実上その地域での不動産業務を行うことはできない状態になってしまいます。

不動産投資を節税対策に

森田：不動産投資の目標や目的には、老後資金を目的とされる方、生命保険代わりと考える方、インフレ対策など、さまざまなものがあります。

柴沼さん：私にとっての不動産投資は、完全な「節税対策」です。リバースさんに不動産投資からのインカムゲインと金融機関への元利返済額を同額に揃えてもらいましたので、手元に利益は入ってこない状況です。いわば、金融機関から借り入れをして不動産という資産を持つことで、企業でいうところのバランスシートを長くしている感覚で、収益を得るという投資や運用という意味合いは薄いですね。
利益は0であっても、不動産投資にかかる経費を計上して差し引きすると、手元に残る“キャッシュフロー”は増えます。それが給与所得を得ているサラリーマンの私にとって必要な要素であると考え、森田さんにアドバイスを受けて、不動産投資を始めてみることにしました。

森田：金融業界に精通されている柴沼さんですから、ご提案のハードルの高さは覚悟しておりました（笑）。しかし、高額所得者である柴沼さんには「節税」と言う観点ならば、大いにニーズがあると思い、その方向でご提案させていただきました。

柴沼さん：確かに大きな節税効果がありましたね。

どの不動産投資会社と組むか

不動産は個別性が高い。だから信頼できる会社で

森田：資産は分散した方がいいと考えられる柴沼さんが、これまで不動産投資にずっと着手されなかったのは理由がありますか。

柴沼さん：信頼できる不動産業者さんがいなかったことが一番の理由ですね。不動産は資産のなかでも個別性が極端に高い資産です。株ならば、A社の株はA社の株でしかありません。ところが不動産はワンルームであれ、マンションであれ、個々の不動産は同じものが一つとしてなく、物件自体の個性が極めて強い。隣同士の物件であっても差があり、また同じ部屋でも取り扱い業者さんによって売値や買値が違ったりする、とても難しい資産です。だからこそ情報に精通したプロの方にお願いすることがベストであり、いかに信頼できる会社と出会えるかがカギになってくると思います。リバースさんは、信頼できる知人からの紹介でしたし、実際にお会いしてお話をうかがっていても信用に足る会社だったので、不動産投資を始めてみようと決断ができました。

森田：良い印象を持っていただき、光栄です（笑）。どんなところで「信頼できる」とご判断いただきましたか。

柴沼さん：「都心の駅近物件」というリクエストをしたところ、愚直に都心の駅近を紹介してくれたことがまず好印象につながりました。「“私”のニーズに合う物件」を紹介してくださったんです。当たり前のようですが、自社が儲かる物件など、顧客目線の提案をしてくれない会社も少なくないですからね。もちろん駅近ならば、どこでもOKということでもありません。マンション投資において、重要になるのは入居率です。長期間空室が続くと、資金調達の返済にも影響が出ます。例えば、物件の反対側に大学があれば、大学側に近い駅近のマンションの方が需要も高くなるでしょう。森田さんは本当にニーズがある物件かどうか、将来的にも価値が維持できるかどうか、その地域に住んでいなければなかなかわからないような状況も細かくリサーチしたうえで、空室状況にも即応し「この物件はすぐにやめましょう！」というアドバイスもいただけました。不動産市場の現況を教えてくださり、もちろん現況だけでなく、地域の将来性や、土地の価格の見通しなど、長期的に考慮して、私の属性や条件にしっかり合った投資不動産を提案してくださったことで、リバースさんは信頼できると考えました。

森田：ご紹介させていただいた物件は、JR上野駅とJR田端駅の駅近物件です。同エリアのなかでも、良い条件の物件をご紹介できたと自負しています。今の中古物件市場ではこのような物件は仕入れができないですし、まず市場に出てこないと思いますね。

柴沼さん：森田さんは、私の知人からの紹介という信頼度の裏付けもあり、私自身も安心感が大きかったですね。職業柄、不動産投資を勧誘する電話が何百本とかかってきますが、電話だけですぐ飛びつくのは危険だと思います。まずはお話を聞いて、営業の方が信頼に足る方かどうかを見極めることです。その点、リバースの社員の方たちは統制がとれていて感心しましたね。きちんと社員教育をされていて、どのスタッフさんも礼儀が正しく、ビジネスに対する真剣さ、信用を大切にしている姿勢が伝わってきました。それは私にとってはとても大きなポイントでしたね。

森田：ありがたいお言葉です。今後もお客さまに対して失礼のないことはもちろん、ご紹介いただいた方にもご迷惑をおかけしないよう、社員教育を徹底して行っていきたいと思います。

柴沼さん：第一印象はとても大切です。リバースさんは社員の皆さんが「お客さまとの信頼を第一に考える社長についていこう」という姿勢を感じられ、それも大事なファクターになっています。経営者や社員が、どのような想いを持ち、どのようなロジックで動く人たちなのかを正確に理解する必要があると思いますね。

今後の資産形成に対するビジョン

グローバルに視野を広げた分散投資を実践

森田：柴沼さんのお話でもう一つのポイントとなるのが“グローバル”という視点です。

柴沼さん：そうですね。最近、「グローバルAIファンド」という、グローバルポートフォリオをAIで提供するビジネスに投資を始めました。自分の年齢や家族構成、運用目的、運用期間、リスクの許容など、ポートフォリオを入力するだけで、ロボアドバイザーと呼ばれるAIが自動的に計算してくれる商品です。今後、資産運用においてリスクヘッジしていくために、グローバル分散型のポートフォリオにしたいと思っています。グローバルに色々とやってきたこともあり、過去10年間の平均利回りは8.7％をキープしています。それを仮に30年間継続できれば、25歳から55歳で9倍になる計算です。今の日本はマイナス金利なので、銀行で定期預金にしても元本が維持されるだけですから、大きく差が出てきますよね。日本における利回りだけで見ると、不動産投資、銘柄によっては株もいいと思いますが、今後の日本経済に大きな成長は期待しにくいですし、海外の不動産やインフラ施設、金などのコモディティに分散することで、さらに安定性を付け加えることができます。発展途上の国が入っていると、利回りがアップする可能性も期待できるからです。逆に言えば、海外に幅広く資産を分散することで、特定の国の相場変動に対して一定のリスク低減効果ができるということです。なかでも、不動産投資は絶対に必要だと考えています。その理由として、アメリカの投資の現状があります。アメリカの富裕層に資産アドバイスをする「ファミリーオフィス※」のデータを見てみると、50億～100億の資産を持つ富裕層は必ず不動産投資を手掛けています。つまり不動産運用は資産形成上、絶対にはずせない投資であるということです。だからといって日本で不動産投資だけをやっていればいいかということではなく、資産形成を考えるにあたっては、「グローバルに視野を広げた分散投資を実践する」という姿勢がいっそう大事になると思います。

※ファミリーオフィスとは…
事業に成功して莫大な金融資産を持つ超富裕層が、専属のファンド・マネジャー、弁護士、会計士、税理士等を雇用して、ファミリーが保有する資産を運用・保全し、ファミリーの永続的な繁栄を目的として運営される専門家チーム。

森田：世界にも広く目を向けておられる柴沼さんですが、今後、弊社リバースにお望みのことを最後に教えていただけますか。

柴沼さん：次は単なる節税ではなく、キャッシュフローに繋がるものをやってみたいですね。今、所有している2物件が高騰して利食いできる局面になったら、そのお金で違う物件を取得するか、もしくはRIET（リート）みたいな不動産投資信託をやるとか。私の中でまだ結論は出ていませんが、実物資産を個別でやる場合は必ず、リバースさんにお願いしたいと考えています。

森田：金融のプロである柴沼さんにもきっと評価していただけそうな、キャッシュフローを生み出す次の戦略がありますので、ご期待ください。